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如何做好土地增值税的筹划?

发布时间:2022-01-13 来源:度巴DOBA 浏览次数:102次

土地增值税最大的特点不仅在于“土”,而且税负大,筹划空间较多。

随着房地产项目的利润逐渐摊薄,开发商也开始做精细化管理,前端投资人员也逐渐在拿地阶段就会将税务筹划考虑到测算模型中

按照增值率的高低,土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档,最高税率达60%

首先需要了解土地增值税的计算逻辑,公式如下:

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中:增值额=房地产销售收入-扣除项目金额

扣除项目金额=直接开发成本+开发费用(可按开发成本的10%核定)+ 加计扣除(直接开发成本的20%)+ 流转税费

关于如何做好税筹,主要还是从土增本身逻辑出发,总结分为以下几个方面:

(1)利用税收政策合理避税

(2)销售收入方面筹划空间

(3)成本方面筹划空间

我们逐一而看

01利用税收政策合理避税

思路一、普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税

根据税法,普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税

因此,在实操中可以根据这一政策调整普宅与非普宅的比例,以及普宅的成本投入

以下表普通住宅定价为例

价格定为5900元/方时,毛利率为 39.66%、增值率为18.95%,不用交土地增值税,利润较6000元/方 的定价还大一些

因此,在普通标准住宅销售定价过程中,充分考虑项目增值率的临界点,寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡

思路二、争取核定税收的方式

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种,一般情况下,核定征收主要是在账册不齐等特殊情况下

对于收并购项目,由于项目复杂,很有可能存在账册不齐、难以核定的情形,这时候如果项目属于高毛利的项目,应当积极争取核定税收的方式

举个例子:
某项目总收入2亿元,可扣除金额为1.1亿元,则增值额为9000万元, 增值率为81.81%,土地增值税为3050万元
此项目系收购项目,账册不齐,若最终税局能以5%的税率核定征收, 则土地增值税为1000万元,节税2050万元
思路三、延后土地增值税清算时点,提高动态指标
这一点毋庸置疑也比较容易理解,应当与沟税务局积极沟通通,尽可能延后土地增值税清算时点
对于提高irr、roe等动态指标大有帮助
02销售收入方面的筹划空间
思路一、合理分解销售收入
税负与销售收入呈正向关系,销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式,合理分解收入
在合法的情况下,如果能通过业务类型的调整,将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入,或是销售收入在普宅、非普宅等不同业态之间分摊,则可以降低项目或不同业态的的增值率及税基,从而降低整体税负
此外,如果项目物业中涉及持有型物业,因为持有型物业产权并不发生实质性转移,因此不征收土地增值税
所以在特殊情况下,也可以对毛利率高的商业物业可用通过持有出租,减少对外出售比例的方式来减少和推迟土地增值税的缴交
思路二、利用股权交易方式避税
这一税筹的思路主要是利用股权交易下无需缴纳增值税和土增税
例如某项目中有一办公楼准备出售,可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司、而后出售项目公司股权;或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司,而后以办公楼整体对其进行增资
举个例子:
某办公楼面积为2000平米,建造成本为800万元,可以6.2万元/方价格推向市场
此时总售价为1.24亿元,土地增值税为5788万元,总体税负为 7767万元(占收入的63%)
如果某客户愿意以6万元/方的价格整体购买,并愿意配合进行筹划
则可以6000万元成立壳公司,将此办公楼整体先以3万元/方的价格出售给先成立的壳公司
而后将整个壳公司的股权以1.2亿元出售给客户,相当于以出售股权的形势代替 出售实物(股权出售环节不需要交纳营业税及契税)
此时,土地增值税为2291万元,降低3497万元;税负总额为 4774万元,节税2993万元
03成本方面税筹空间
思路一、合理选择地价分摊方式
如果项目中有别墅、商业与住宅等不同物业,地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行时
由于同等建面的别墅占地面积较住宅大得多,且别墅毛利率较住宅要高,因此,按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多
所以,当项目规划有不同的物业形态时,建议在可行的情况下对国土证进行分证,高增值率物业(如别墅等)单独出具国土证和规划证,以利降低别墅物业增值率水平
思路二、合理分摊项目成本
各公司应充分利用综合开发优势,在政策许可的前提下,对成本费用进行合理分摊
包括持有物业与销售物业之间、普通标准住宅与非普通标准住宅之间、公建配套设施等,寻求最佳税收效益。
税务筹划是一门较为系统的学问,由于篇幅有限,所以本文还是聚焦土增,后期计划作为系列文章帮助大家全面理解,包括所得税、增值税等,欢迎持续关注。

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