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房地产土地增值税的筹划方法

发布时间:2021-11-09 来源:度巴DOBA 浏览次数:214次

根据统计,房地产企业的成本构成中,税收成本仅次于土地价格、建安成本,位居第三。预征阶段,各项税收负担已达销售额的8%~12%;项目完成清算后,一般可达15%~25%,一线城市可达25%以上。怎样减少税收负担,控制相关风险?这就要求房地产企业在税务筹划中加大力度。

对房地产企业来说,传统的税收筹划主要集中于土地增值税,因此,土地增值税筹划的总体思路是降低增值额,然后降低增值率,达到少交甚至不交土地增值税。征收土地增值税的办法主要有以下几种:

1.利用临界点

根据税收法规,纳税人建设一般标准房屋销售,其增值额在扣除项目金额的20%后,免征土地增值税。在税收筹划方面,企业可以选择合适的发展计划,以避免由于增值幅度稍高于起征点而导致税收负担增加。

因为土地增值税适用四级超率累进税率,当增值率超过50%.100%.200%时,采用较高的税率。公司可以利用增值税这一关键点来进行规划,以避免实施较高的一级税率。

2.分散收入

含装修及相关设备的房屋,可考虑分两次签订合同。先与买方签订毛坯房屋销售合同,然后与买方签订设备安装及装修合同。这种处理后,房地产企业只需按毛坏房销售合同缴纳土地增值税,从而实现节税。

3.选择适当的利息扣除方式

房地产业贷款的利息扣除限额有两种情形,一种是在同一家商业银行同一笔同一笔贷款利率的限度内,据实扣除,另一种是按照税法规定的房地产开发费用10%以内的情形。两者都为企业提供了进行纳税筹划的空间,企业可以根据自己的实际情况,选择较高的扣减额。

4.收取费用被纳入房价

许多房地产开发企业在出售开发的产品时,代替相关的单位或部门收取一定的价外费,比如天然气管道初装费.有线初始装费.物业管理费和一部分政府基金等。这类收费一般是由房地产企业先收取,之后由房地产企业根据规定转交给委托单位,有的房地产企业因此产生了结余。对代收费用有两种处理方式,一种是把代收费用和购买的人一起记入房价;另一种是在房价之外单独收取。代收费用记入房价对计算土地增值税增值并无影响,但会影响房地产开发的总成本,亦会影响土地增值税适用税率,进而影响土地增值税税率。运用此规定,企业可进行纳税筹划,选择前一种处理方法。

5.增加扣除项目数额

房地产商可在市场可接受的范围内,适当增加对公共配套设施的投资,改善小区环境,提高装修档次,以增加减价幅度,从而减少增值。通过提高销售价格来弥补投入成本,增加公共配套设施的投入可以提高产品的竞争力,扩大市场影响力,可谓一举多得。要注意的是,提高扣减项目金额不等于虚开建安发票虚增成本,虚开建安发票属于逃税行为。

6.费用转交:增加开发费用

对于房地产企业的“管理费”、“销售费”和“开发间接费”等会计制度并没有严格规定。实际上,发展项目的管理.技术支持.后勤保障,等等也不能与公司总部的业务截然分离,一些费用的列支介于期间费用和开发费用之间。对组织机构的设置,可对开发项目进行倾斜,尽可能将能够划归开发的人列为开发项目,将公司本部与开发项目混合使用的设备划归开发项目。因此,将所需期间费用列支的费用记入发展间接费用中,增加建设成本可获得扣除金额的1.3倍1+20%+10%.,从而减少增值和增值增值。

7.成本会计目标规划

当房地产企业同时开发多个房地产时,可以单独核算,也可以合并核算,两者所缴纳的税款是不一样的,这就为企业进行会计筹划提供了空间。一般说来,合并核算的税利较大,但也存在分立核算比较有利的情况。具体地说,对于同一地点.结构类型相同的开发项目,如果开工.完工时间接近,又由同一施工队伍施工,可合并成一个成本核算对象。对于单个规模较大、持续时间较长的开发项目,可以按照开发项目的某一区域或部分,划分成成本核算对象。

8.合作建房的使用

根据税收法规,一方出地,一方出钱,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,免征土地增值税。房地产商可以充分利用这一政策,选择合作建房方式进行项目开发。

9.使用代建房

代建房是指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发结束后,对客户收取代建收益。如果房地产企业存在代建业务,其收益属于劳务收入性质,不属于土地增值税的征收范围。房地产商可以用代建房屋的方式来降低税收负担,但条件是开发初期能够确定最终用户,实施定向开发。

10.按法律规定延期支付土地增值税的时间点

不动产公司可适当与地税局沟通,尽量推迟清算土地增值税的时间,或将税务负担相对较轻的项目改为清算;对有能力实施预征代偿的项目,应主动争取提前做好清算。

房地产业要做好税收筹划,不能只考虑传统的筹划方法,因为传统的筹划方法主要集中在开发企业内,筹划的空间.手段.效果很有限。

地产税收筹划整体战略

要做好筹划,要把简单的问题复杂化,总的思路是延伸价值链,多造“关联公司”,把利润延伸到上下游。房地产商可在外围多建几家「联营公司」,有些联营公司可能在税收负担较低的地区,例如成立园林公司位于高新科技园区,如果是一家国家重点扶持的高科技企业,可以按15%的税率缴纳企业所得税;或者可以享受相应的税收优惠政策,例如成立一家新的广告公司或顾问管理公司,利用免征所得税的政策,把费用.代理费用.广告费.顾问费用.从劳动力费用中支付;有些情况下可能出现亏损,如果购买一家当年亏损严重的公司,就可以享受企业所得税减免。在完成上述操作后,再利用这些关联公司与原有的核心企业发生关联交易,利用价格的高低进行转让定价,人为制造节税空间。

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